Durant els últims anys, els tribunals espanyols i europeus han anul·lat diverses clàusules que els bancs incloïen a les seves hipoteques de manera habitual. Aquestes són les més destacades:
– La clàusula terra. Aquesta estableix una limitació a la baixada real de linterès en relació a líndex de referència, de manera que això impedeix al consumidor beneficiar-se de la baixada real dels tipus dinterès. Molts bancs la van incloure a les hipoteques dels seus clients sense explicar-los la seva existència o els seus efectes, una pràctica que va ser considerada abusiva pel Tribunal Suprem. Per al cas que el teu préstec tingui aquesta clàusula, realitzada la revisió per part nostra, podem reclamar-la per tu i que et tornin tot el que hagis pagat de més per la seva aplicació.
– Les despeses de formalització de la hipoteca.
Abans del 16 de juny del 2019, els bancs cobraven al client pràcticament totes les despeses associades a la formalització d’una hipoteca: la notaria, el registre, la gestoria, la taxació i els impostos. Així, després d’anys de discussió als tribunals, correspondrà el pagament de la manera següent:
- Factura de NOTÀRIA corresponent a l’escriptura de préstec hipotecari, al 50% entre el banc i el consumidor.
- Despeses de TAXACIÓ de l’habitatge, 100% al banc.
- Factura de REGISTRE DE LA PROPIETAT de lhabitatge, 100% al banc.
- Despeses de GESTÒRIA, sempre que la seva intervenció hagi estat imposada pel banc, el 100% al banc.
- L’impost d’AJDD, en virtut de la llei que regulava aquest impost, correspondrà al consumidor.
A partir del març del 2019, després de l’entrada en vigor de la Llei 5/2019 del 15 de març, REGULADORA DELS CONTRACTES DE CRÈDIT IMMOBILIARI, en formalitzar una hipoteca, les despeses s’han d’abonar conforme al següent repartiment legalment establert:
- NOTÀRIA, REGISTRE I GESTÒRIA hauran de ser abonats pel banc, a excepció de les còpies de les escriptures que correspondran al consumidor.
- TAXACIÓ anirà a càrrec de consumidor.
- IAJD, després de la modificació de la norma que el regula, serà l’entitat financera qui haurà d’abonar-lo.
– Les hipoteques multidivisa. Una hipoteca multidivisa és aquella concedida per monedes que no són de l’euro i també és abusiva, segons el Tribunal Suprem, si va ser contractada sense la deguda informació per part del banc, principalment respecte del funcionament de la mateixa. Aquests préstecs que es concedeixen en una moneda estrangera i el seu import pendent, es pot disparar si el valor de la divisa puja respecte a l’euro, aspecte del qual el client no va ser informat, amb el risc consegüent.
– La clàusula de venciment anticipat. La clàusula de venciment anticipat s’activa quan l’hipotecat no paga diverses quotes i permet que el banc doni per finalitzat el contracte i iniciï el procés per embargar la casa. En molts préstecs hipotecaris signats durant la crisi financera iniciada el 2008, aquesta clàusula es podia activar quan el client deixava de pagar una sola quota. La justícia espanyola va sentenciar que això era il·legal, perquè generava un important desequilibri entre els drets i les obligacions de les parts.
Des del 2019, a més, hi ha una llei (Llei 5/2019 que regula el crèdit immobiliari) que regula aquesta clàusula i que té caràcter retroactiu, de manera que només et poden embargar la casa si deixes de pagar un mínim de 12 quotes. Si el banc t’ha embargat abans que arribis a aquest número, pots reclamar perquè no pugui aplicar-lo fins que arribis al nivell d’impagament que diu la llei.
– L’IRPH. Alguns jutjats espanyols de primera instància també consideren abusiu l’IRPH, que és un índex alternatiu a l’euríbor que es fa servir per calcular l’interès d’algunes hipoteques variables. El principal argument és que els bancs que utilitzen l?IRPH no són transparents, perquè no expliquen al client que pagaran més que si el seu interès es calcula amb l?euríbor.
Actualment és d’escassa aplicació, però un bon percentatge de les antigues (15 o 20 anys) sí que estan contractades sota aquesta modalitat, i representen un 20% de les contractades a la primera dècada d’aquest segle. Atès que en el càlcul d’aquest índex intervé la totalitat del preu del préstec, és a dir a més del propi índex, les comissions i les despeses, l’IRPH se situa sistemàticament per sobre de l’Euribor, i aquesta és una informació de la qual no es va alertar al client. Seran en tot cas els jutges els que hauran de dictaminar si hi va haver posició dominant i el consumidor no va ser ben informat, en aplicació del que disposa la Sentència del TJUE C-125/18 de 3 de març de 2020.
Així doncs, per ser considerada clàusula abusiva cal que el banc hagi predisposat un diferencial positiu, ja que la normativa de Banc d’Espanya estableix que el diferencial ha de ser negatiu de manera obligatòria, compensant la TAE (comissions i despeses incloses), a diferència del que passa amb l’Euribor.
– La hipoteca UCI. Són aquelles que van ser comercialitzades per Unió de Crèdits Immobiliaris, caracteritzades per la seva complexitat i manca de transparència. La peculiaritat d’aquestes hipoteques és el sistema d’amortització, que lluny d’utilitzar l’anomenat sistema d’amortització francès, practica l’anatocisme, és a dir, la capitalització d’interessos. D’aquesta manera, molts préstecs no queden amortitzats en finalitzar el període pactat, ja que el deute augmenta alhora que els interessos deguts. A més, aquestes hipoteques estan referenciades a l’índex d’IRPH que suposa un encariment més que previsible de la hipoteca.
– La clàusula 365/360. La clàusula 365/360 està basada en una adulteració del mode de càlcul dels interessos que el banc aplica al consumidor en concepte del pagament de les quotes mensuals de la hipoteca.
És aparentment un error d’escassa entitat provocat per la pròpia entitat bancària a la fórmula emprada i que consisteix a prendre com a referència l’any comercial (360 dies) per als interessos diaris mentre que, per al còmput d’interessos, aplicaria l’any natural (365 dies).Aquesta asimetria sempre afavoreix el banc, perquè també és aplicada a la inversa quan es calculen interessos favorables al consumidor (per exemple, dipòsits o comptes d’estalvi); en aquest cas, prendria el nom de clàusula 360/365.
USFIN ha aconseguit que a alguns dels seus associats se’ls torni la totalitat dels interessos abonats, tenint en compte que en base al principi dissuasori no es pot moderar la clàusula i per això estem davant d’un préstec usuari, per la qual cosa aquest s’ha de considerar com préstec gratuït.